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Le contrat de bail d'habitation doit-il être écrit ?

Ce que dit la loi du 6 juillet 1989 (lire le texte intégral de la loi)

La loi du 6 juillet 1989 a poser l'obligation d'établir le bail d'habitation par écrit.

Le contrat de bail peut-être établi :

• En 2 originaux, sur papier libre ou sur formule type, entre le bailleur et le locataire. Chacune des parties conserve un exemplaire. Il s'agit alors d'un acte sous-seing. Un professionnel tel qu'un agent immobilier peut participer à sa rédaction.

• Par un notaire. Il délivrera ensuite une copie au propriétaire et au locataire. Il s'agit alors d'un acte authentique.

Et en cas d'absence d'écrit ?

La loi impose un bail écrit. Cependant, la conclusion d'un bail verbal reste toujours possible et valable bien qu'il ne soit pas dans l'intérêt des parties de procéder ainsi.
La jurisprudence considère que le bail non écrit n'est pas nul dès lors qu'il reçoit exécution, c'est-à-dire lorsque le logement est mis à disposition en contrepartie du paiement d'un loyer.

En cas de litige entre le bailleur et le locataire, de nombreuses difficultés peuvent naître de l'absence d'écrit.

Par exemple :

• En cas de contestation de l'existence du bail par le propriétaire, il incombe au locataire d'en rapporter la preuve par tous moyen (preuve du paiement d'un loyer, preuve de l'occupation des lieux...)
• En cas de contestation des conditions du bail par le locataire, le propriétaire, par exemple, ne pourrait pas, dans le cadre d'un bail conclu verbalement, demander au locataire de quitter les lieux ou augmenter le montant du loyer.

L'écrit est par conséquent particulièrement recommandé en cette matière pour établir précisément les obligations des parties et se prémunir de toutes contestations. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne en ce sens les précisions que doit contenir le contrat.

S'il n'y a aucune contestation du bail verbal ou de ses conditions, seules les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1986 s'appliquent normalement : durée du bail, obligations réciproques des parties, conditions pour donner congé... Les dispositions facultatives de la loi comme le dépôt de garantie ou la clause d'indexation du loyer ne peuvent pas être imposées et appliquées.

L'intérêt des parties étant d'avoir un contrat écrit, la loi prévoit qu'à tout moment chaque partie est en droit d'exiger de l'autre l'établissement du contrat de bail par écrit. Le tribunal peut être saisi pour faire respecter cette obligation.