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Charges injustifiées - C'est arrivé près de chez vous

Un bailleur condamné par la justice à rembourser des charges injustifiées à ses locataires

Publié par , Jeudi 15 Octobre 2015

Thèmes abordés : location, charges locatives récupérables, obligations du bailleur

Contrairement à ce que peuvent penser certains propriétaires-bailleurs, toutes les dépenses qu’ils sont amenés à devoir payer, ne peuvent pas faire l’objet d’une récupération auprès de leur locataire. Ce bailleur HLM, en a fait la difficile et coûteuse expérience. En effet, plus de soixante locataires sur 500 logements se sont mobilisés avec une association et ont contesté l’augmentation anormale de leurs charges locatives. Suite à de nombreuses vérifications, il s’est avéré qu’il y avait bien des irrégularités dans les décomptes. Une tentative de conciliation a eu lieu en 2012, mais les locataires n’ont pas eu d’autre choix que de saisir le juge d’instance pour faire valoir leurs droits.

« Ces charges ne faisaient pas parties de celles que le bailleur était en droit de réclamer aux locataires »

Le tribunal d’instance a confirmé ces irrégularités et a ainsi condamné le bailleur à rembourser aux locataires diverses sommes :

  • Les sommes versées en 2012 et 2013 au titre de leurs provisions sur charges ;
  • Les sommes versées pour la rémunération des gardiens et pour la télésurveillance du poste ascenseur en 2010 et 2011.

Le juge a estimé que « ces charges ne faisaient pas parties de celles que le bailleur était en droit de réclamer aux locataires ». Le montant total revenant à chaque locataire ne sera connu que d’ici la fin de l’année, et un expert judiciaire sera chargé de faire les comptes.

Après cinq longues années de démarches et de mobilisation, ces locataires ont fini par obtenir gain de cause mais ont préféré attendre la fin du délai d’appel, pour partager la bonne nouvelle…

Les litiges entre bailleur et locataire sont de plus en plus fréquents, et notamment en ce qui concerne la récupération des charges locatives.

>> Dossier conseillé : Louer un bien et gérer les relations avec le locataire

Comment savoir quelles charges locatives peuvent être récupérées par le bailleur ?

On appelle charges récupérables, les dépenses à la charge initialement du propriétaire, mais dont il peut obtenir le remboursement auprès du locataire.

La loi a dressé par décret une liste bien précise des charges pouvant être récupérées par les propriétaires pour les logements meublés (dont le bail a été signé ou renouvelé depuis le 27 mars 2014), et les logements vides du secteur privé et social. Celles-ci concernent par exemple les dépenses liées aux ascenseurs et monte-charge, à l’eau et chauffage collectif, aux parties communes intérieures et extérieures et à certaines taxes et redevances

Le locataire peut se référer à cette liste mais également, vérifier si, dans son contrat de bail, les différentes charges locatives n’ont pas été détaillées. Si rien n’est indiqué, il ne faut pas hésiter à demander au propriétaire des précisions quant aux charges en question.

Il faut savoir que le propriétaire doit justifier le montant des charges par rapport à ce qu’il a réellement payé. Si les provisions sur charges sont supérieures à ce qui a été payé, il devra rembourser le trop-versé au locataire, ou inversement, lui demander un complément (sauf s'il paie les charges « au forfait »).

Comment obtenir le remboursement de charges locatives indues ?

Si le propriétaire demande le remboursement de certaines sommes à son locataire, au titre de charges dont le locataire n’est pas redevable légalement, ce dernier a la possibilité de refuser de les payer. S’il s’en est rendu compte tardivement, le locataire peut demander le remboursement de ces sommes auprès de son propriétaire-bailleur en lui adressant une mise en demeure, en lettre recommandée avec accusé de réception.

 Attention cependant à ne pas trop tarder ! Depuis la loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, les locataires ne peuvent contester le paiement de charges locatives que dans un délai de 3 ans, contre 5 ans auparavant.

Je suis dans une situation similaire. Mon propriétaire m'a fait payer des charges injustifiées

Source(s) :

Le Parisien, août 2015.


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