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Vente immobilière : La voisine était le vice caché

Publié par , Vendredi 05 Février 2016

Thèmes abordés : vente immobilière, obligations du vendeur, rétention d’information, obligation de garantie, vices cachés, responsabilité de l'agence, indemnités.

En règle général, quand on vend une chose, notre principal souci est d’informer l’acheteur des qualités et défauts de la chose que l’on vend pour ne pas tomber dans le dol, c’est-à-dire tromper notre acheteur. On ne pense pas aux choses qui n’ont, a priori, pas de liens avec l’objet de notre vente, tel qu’une voisine indélicate dans le cadre d’une vente immobilière…

« La voisine était le type de voisins que l’on souhaiterait ne jamais avoir : un vrai cauchemar ! »

C’est dans cette dernière situation que s’est retrouvé le vendeur d’un appartement à Metz qui a été condamné en second instance par la Cour d’appel à dédommager les acheteurs à hauteur de 9.000 euros, soit 6% du prix de vente, jugeant qu’il aurait dû les avertir du comportement de la voisine qu’il n’ignorait pas. 

Dans les faits, la voisine était le type de voisins que l’on souhaiterait ne jamais avoir : un vrai cauchemar ! Elle dérangeait les autres habitants de l’immeuble en se livrant à un tapage nocturne quotidien, en abusant du niveau sonore de la chaîne hifi la journée, ou encore laissant derrière elle dans les parties communes ses déchets et excréments.

Son cas avait fait l’objet d’une assemblée générale extraordinaire de la copropriété, mais le vendeur n’a pas transmis une copie du compte rendu de cette réunion, se contentant de fournir aux acheteurs celle de l’assemblée précédente uniquement. Le juge a alors estimé que c’était d’une façon délibérée, que le vendeur avait omis de transmettre la totalité des PV de réunion. En faisant cela, il a donc sciemment caché une information qui aurait pu être déterminante dans la décision des acheteurs.

Comment ne pas se retrouver dans une situation similaire ?

Dossier conseillé : Achat et vente de bien immobilier

La loi met à la charge du vendeur trois principales obligations, que sont l’obligation d’information, l’obligation de délivrance et l’obligation de garantie. Assurez-vous que ces obligations ont été respectées.

  • L’obligation d’information : 
    Il s’agit de transmettre toutes les informations de nature juridiques et techniques en la possession du vendeur qui pourraient se révéler déterminantes dans la décision de l’acheteur tels que les servitudes ou hypothèques attachées à la propriété, la superficie exacte, la présence éventuelles de termites, la difficulté à recouvrer les charges du locataire en place ou encore le comportement de voisins qui pourraient nuire à la jouissance paisible de l’appartement. La rétention de ces informations peut être considérée comme constitutive d’un dol empêchant l’acheteur de prendre une décision en toute connaissance de cause.
  • L’obligation de délivrance : 
    Le vendeur doit livrer le bien vendu, c’est-à-dire "remettre les clés" à l’acheteur pour lui permettre d’accéder au bien qu’il vient d’acquérir. Le bien livré doit être conforme à l’état où il se trouve au moment de la signature du contrat, c’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir subi de modifications entre le moment de la signature et celui de la délivrance. Si par exemple la surface du bien est inférieure à celle mentionnée dans le contrat, l’acheteur pourra alors demander une réduction du prix. Si cette obligation n’est pas correctement remplie, l’acheteur pourra aller jusqu’à demander l’annulation de la vente.
  • L’obligation de garantie 
    Le vendeur doit faire établir des diagnostics techniques par des experts quant à la présence de termites, d’amiante ou de plomb. L’absence de ces diagnostics n’entraine pas la nullité de la vente, mais si l’acheteur découvre plus tard la présence de termites, d’amiante ou de plomb, il pourra demander la réduction du prix ou même l’annulation de la vente. Il faut en outre garantir la possession paisible de la chose vendue, c’est-à-dire qu’il ne faut rien faire qui puisse empêcher l’acheteur de profiter tranquillement de son bien, en le revendant par exemple à une autre personne.
    Enfin, le vendeur doit garantir l’acheteur des vices cachés. Il s’agit des défauts, des malfaçons qui rendent la propriété impropre à l’usage auquel il est destiné, qui existaient au moment de la vente, mais dont l’acheteur n’était pas au courant. L’acheteur pourra dans ce cas demander la réduction du prix, des dommages et intérêts, ou même l’annulation de la vente. Alors pensez à l’avertir des défauts qui ne sont pas faciles à voir.

Que faire si je découvre un vice caché suite à un achat ?

Que ce soit suite à un achat immobilier ou suite à tout autre achat, comme une voiture, si vous découvrez un vice caché vous avez des recours !

Pour que vous puissiez agir sur le fondement du vice caché, il faut que les conditions suivantes soient remplies :

  •  Que le défaut en question soit caché (c’est-à-dire qu’il n’était pas apparent au moment de la vente) ;
  •  Que ce défaut ait de telles conséquences que vous ne pouvez pas utiliser le bien acheté, ou qu’il en diminue tellement l’usage que, si vous l’aviez su, vous n’auriez pas acheté le bien en question ;
  • Le défaut existait au moment de l’achat.

Si vous êtes face à un vice caché vous pouvez réclamer au vendeur l’annulation de la vente ou le remboursement d’une partie du prix. Si le vendeur refuse mettez-le en demeure pour lui rappeler ses obligations !

 

Je suis dans une situation similaire. J’ai acheté un bien immobilier avec un vice caché. J’agis.

Source(s) :

France Soir, 29 janvier 2016


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