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Propriétaire / Locataire

Mon propriétaire m'a fait payer des charges injustifiées

Tout locataire doit payer en plus de son loyer, ce que l’on appelle des charges locatives. Ce sont les dépenses à votre charge, mais que le propriétaire a payé à votre place dans un premier temps. Il s’agit de la consommation d’eau, d’électricité en cas de chauffage collectif, de petites réparations dans l’immeuble.

Cependant, le paiement de ces dépenses locatives supplémentaires est une source importante de contentieux. Elles sont d’autant plus une source de conflit quand intervient la régularisation de ces charges locatives. Le propriétaire abuse parfois de sa position de force et de la méconnaissance de la réglementation du locataire pour lui faire payer des charges locatives abusives, sans fournir aucun justificatif.

Sachez que si vous estimez payer des charges locatives abusives, vous avez des recours contre votre propriétaire. Vous pouvez agir par une mise en demeure afin d’obtenir le remboursement des charges payées en trop.

Obtenir le remboursement ou la justification des charges

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Comment me faire rembourser des charges que j'ai payées alors qu'elles n'étaient pas justifiées ?

En tant que locataire de votre appartement, vous avez pour habitude de payer vos loyers en temps et en heure. Quelle ne fut pas votre surprise lorsque votre propriétaire vous a réclamé en plus la somme de 1.400 euros sous prétexte que la cour intérieure de votre immeuble vient d’être entièrement refaite à neuf par un paysagiste, ou 400 euros de régularisation de charges d’eau pour les 4 dernières années !

Sachez que le propriétaire ne peut pas vous demander de payer n’importe quelle charge : en cas de paiement de charges locatives abusives, vous pouvez en exiger le remboursement. Le propriétaire doit également justifier toutes les charges locatives qu’il vous demande de payer !

Comment me faire rembourser des charges que j'ai payées alors qu'elles n'étaient pas justifiées ?

Sommaire

  1. Quelles sont les charges que je dois payer ?
  2. Comment dois-je payer les charges ?
  3. Mon propriétaire m'a demandé une somme pour les charges, mais j'ai appris plus tard qu'elles n'étaient pas récupérables. puis-je en demander le remboursement ?
  4. Mon propriétaire m'a fait payer 300 Euros de charges pour le chauffage collectif lors de la régularisation sans me fournir de justificatifs me permettant de comprendre la répartition des charges locatives : puis-je exiger un remboursement ?
  5. Mon bailleur m'a présenté une facturation de régularisation des charges qui a plus de 3 ans, suis-je obligé de les payer ?

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Quelles sont les charges que je dois payer ?

En tant que locataire, vous avez l'obligation de payer les charges locatives, autrement appelées charges récupérables. Ce sont toutes les dépenses qui sont à votre charge, mais que le propriétaire a, dans un premier temps, payé à votre place.

C'est par exemple souvent le cas de l'eau : vous devez payer l'eau que vous consommez. Parfois, vous la payez directement en concluant un contrat avec le fournisseur d'eau. Parfois (par exemple si vous êtes dans un immeuble où il y a plusieurs logements), le propriétaire paye l'eau, et vous la fait payer ensuite.

Les charges récupérables sont limitativement énumérées et s'appliquent tant aux logements loués meublés qu'aux logements meublés vides.

Si votre propriétaire vous a fait payer des charges abusives car n'étant pas récupérables, vous pouvez en exiger le remboursement en lui adressant une mise en demeure. 

➔ J'ai payé des charges abusives, j'agis contre mon propriétaire.

A savoir :

Un décret précise la liste précise des charges pouvant être récupérées par le propriétaire auprès du locataire.

Par exemple, en ce qui concerne l'ascenseur, les dépenses d'électricité et certaines dépenses d'exploitation (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles?), d'entretien courant et de menues réparations (fermes portes, boutons d'envoi, serrures électromécaniques?) sont récupérables, de même que l'eau chaude ou froide et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (eau froide et chaude de locataires, eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes ou des espaces extérieurs?).

D'une manière générale, les dépenses d'entretien courant et les menues réparations sur les parties communes sont récupérables. De même, les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement le sont également (comme la taxe ou la redevance des ordures ménagères). 

Comment dois-je payer les charges ?

Vous pouvez être amené à payer les charges locatives de 3 façons :

  • Vous les payez directement à la personne à laquelle la somme d'argent est due (le fournisseur d'eau, le fournisseur d'électricité,?). Le propriétaire peut cependant vous demander ponctuellement de lui payer certaines charges pour lesquelles vous ne pouvez être mis directement en contact avec les personnes auxquelles les sommes sont dues (cela peut par exemple être le cas pour la taxe sur les ordures ménagères).
  • Vous versez chaque mois à votre propriétaire, en plus de votre loyer, une somme correspondant à une provision sur charges : le propriétaire a évalué la somme d'argent dont vous serez redevable au titre des charges, et vous versez une partie de cette somme chaque mois. Une fois par an, le propriétaire fait une régularisation des charges, c'est-à-dire qu'il calcule les charges réellement consommées. Si vous avez consommé plus que prévu, vous devez de l'argent à votre propriétaire. Si vous avez consommé moins que prévu, votre propriétaire vous doit de l'argent. La récupération des charges peut aussi se faire de manière ponctuelle, lorsque le propriétaire vous présente un justificatif de la dépense en question (c'est par exemple souvent le cas en ce qui concerne la taxe sur les ordures ménagères).
  • Vous versez chaque mois à votre propriétaire, en plus de votre loyer, une somme correspondant à un forfait pour charges. Ceci fonctionne comme la provision sur charge : le propriétaire a évalué la somme dont vous serez redevable au titre des charges. La différence, c'est que dans le cas d'un forfait pour charges, il n'y a pas de régularisation : vous ne pouvez pas demander à votre propriétaire de vous rembourser de l'argent si vous avez consommé moins que prévu, et votre propriétaire ne peut vous demander de lui verser de l'argent si vous avez payé plus que prévu. Ceci peut être appliqué dans les locations meublées ou dans les colocations.

Si votre propriétaire vous a demandé de payer des charges locatives que vous avez déjà payées en entier, vous pouvez en exiger le remboursement en lui adressant une mise en demeure. 

➔ J'ai payé des charges locatives abusives, j'exige le remboursement.

Mon propriétaire m'a demandé une somme pour les charges, mais j'ai appris plus tard qu'elles n'étaient pas récupérables. puis-je en demander le remboursement ?

Votre propriétaire vous fait parvenir une facture inattendue pour de grosses réparations intervenues sur l'ascenseur, de l'entretien du jardin commun de l'immeuble, ou à la suite d'une dératisation de l'immeuble, et vous vous interrogez : était-ce bien à vous d'assumer ces frais ?

Toutes les charges payées par le propriétaire ne sont pas récupérables auprès du locataire. Si la charge qu'il vous a demandée de payer ou vous a fait payer n'est pas dans le décret qui définit la répartition des charges entre propriétaire et locataire, vous pouvez refuser de la payer car elles sont abusives.

En cas de paiement de charges locatives abusives vous avez des recours : vous pouvez obtenir le remboursement en adressant une mise en demeure pour qu'il vous rembourse la somme payée.

➔ J'exige le remboursement des charges locatives abusives.

Mon propriétaire m'a fait payer 300 Euros de charges pour le chauffage collectif lors de la régularisation sans me fournir de justificatifs me permettant de comprendre la répartition des charges locatives : puis-je exiger un remboursement ?

Votre propriétaire vous a demandé le paiement de certaines charges lors de la régularisation de celles-ci, mais vous avez l'impression qu'il a sorti la somme de son chapeau ? Vous ne comprenez pas à quoi elle correspond, ni quelle a été la répartition effectuée entre les différents occupants de l'immeuble ? Vous avez l'impression de vous être fait avoir ?

S'il est vrai que votre propriétaire peut exiger de vous que vous payiez certaines charges récupérables, cela ne doit pas se passer dans n'importe quelle condition : le propriétaire a une obligation de justification des charges locatives !

Même les provisions sur charge doivent être justifiées :

  • Soit par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ;
  • Soit par un budget provisionnel de la copropriété s'il y a une copropriété.

De plus avant toute régularisation, votre propriétaire doit vous fournir :

  • Le décompte par nature de charges ainsi que le détail des charges locatives, notamment l'explication du mode de répartition entre les différents locataires pour que vous puissiez comprendre comment calculer la part que vous devez payer ;
  • Une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, si vous payez des charges à ce titre.

Durant les 6 mois qui suivent l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à votre disposition, pour vous permettre de contester la régularisation des charges locatives.

Sachez que vous pouvez exiger de votre propriétaire qu'il vous transmette le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Si le propriétaire ne vous a pas fourni de justification des charges locatives pour les sommes demandées, vous pouvez le mettre en demeure de le faire ou à défaut de vous rembourser les sommes payées non justifiées. 

➔ J'ai payé des charges locatives abusives lors de la régularisation, je demande le remboursement.

A savoir : 

Ces obligations de forme et de délai des justificatifs ne s'appliquent pas à une location meublée signée avant le 27 mars 2014.

Mon bailleur m'a présenté une facturation de régularisation des charges qui a plus de 3 ans, suis-je obligé de les payer ?

Votre propriétaire vous a présenté une facture de régularisation des charges, ce qui vous a beaucoup surpris car vous êtes à jour des paiements de tous vos loyers et charges et vous ne prenez jamais de retard. Il vous a dit qu'il s'agissait d'une régularisation de charges d'il y a plus de 3 années.

Effectivement, le propriétaire peut régulariser des charges des années précédentes s'il a commis une erreur. Mais si ces charges ont plus de 3 ans, elles sont prescrites.

Ce qui signifie que vous n'avez pas à payer une régularisation de charges de plus de 3 ans, si vous l'avez quand même fait, vous pouvez demander à votre propriétaire de vous rembourser en lui adressant une mise en demeure.

➔ J'agis contre mon bailleur pour obtenir le remboursement des charges locatives abusives !

J'ai remarqué que mon propriétaire me faisait payer depuis des années, plus de charges que je n'en devais, puis-je exiger qu'il me rembourse les sommes que j'ai payées en trop ?

Depuis des années, vous payez un montant assez élevé au titre des charges locatives, mais cette fois-ci les sommes demandées étaient encore plus élevées que d'habitude. Vous avez donc demandé à ce que votre propriétaire justifie toutes les charges que vous avez payées. Vous avez alors pu découvrir que vous payiez des charges anormalement élevées.

La loi vous donne la possibilité d'agir contre le propriétaire afin d'obtenir le remboursement des charges payées de manière injustifiée. De plus, vous avez la possibilité de demander le remboursement de trop perçu que vous avez payé durant les cinq dernières années.

Pour ce faire, vous pouvez adresser une mise en demeure au propriétaire  et exiger qu'il vous rembourse les sommes dont vous n'étiez pas redevable.

➔ Le propriétaire m'a facturé les charges locatives abusives, j'agis.

Je viens de recevoir la régularisation des charges locatives. Cependant, les sommes me paraissent abusives d'autant que le bailleur ne me fournit aucun justificatif. Quelles sont les obligations du bailleur lors de la régularisation des charges ?

Vous venez de recevoir comme tous les ans la régularisation des charges locatives. Cependant les sommes indiquées vous semblent abusives de plus que vous n'êtes pas dans la possibilité de vérifier car le bailleur ne vous a pas fourni de justificatifs. Vous vous interrogez sur ses obligations.

Sachez qu'un décompte des charges locatives doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Dans ce décompte, les informations suivantes doivent figurer :

-          Les différentes catégories des dépenses, ainsi que les quantités consommées lorsqu'il s'agit de l'eau par exemple.

-          La manière dont sont réparties les charges entre les différents locataires de l'immeuble.

L'ensemble des justificatifs doit être tenu à la disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte des charges locatives, soit auprès du propriétaire, soit auprès du syndic en cas de copropriété.

Si le propriétaire ne vous a pas fourni les justificatifs nécessaires et que les sommes demandées sont abusives, vous pouvez lui adresser une mise en demeure afin d'obtenir le remboursement de ces sommes. 

➔ J'exige le remboursement des charges locatives abusives.

Il y a eu récemment dans mon immeuble un traitement de dératisation. Je crains que cette intervention ne fasse grimper le montant des charges locatives lors de la régularisation de celles-ci. Qu'en est-il ?

Suite à la présence de rats dans l'immeuble, la copropriété a décidé de faire intervenir des spécialistes afin d'appliquer un traitement de dératisation. Cependant, vous avez peur que cela soit reporté lors de la régularisation des dépenses locatives. N'ayez crainte, la copropriété ne peut pas tout facturer dans la régularisation et si elle le fait, il sera possible pour vous d'obtenir un remboursement.

En effet, le décret du 26 août 1989 complété par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la liste des charges locatives dites « récupérables » par le  propriétaire. En matière d'hygiène, il ne peut pas récupérer certains frais comme ceux afférents au nettoyage de graffitis, au débouchage de vide-ordures, mais également aux frais de dératisation.

S'il ne respecte pas ce décret, vous avez la possibilité de lui adresser une mise en demeure afin d'obtenir le remboursement des sommes abusives. 

➔ Les charges locatives sont abusives, je demande le remboursement de celles-ci.

Suite à une intrusion dans le hall de mon immeuble, les boîtes aux lettres ont été dégradées. Je crains, en tant que locataire, de devoir payer en plus lors de la régularisation des charges. Qu'en est-il ?

En revenant de votre weekend, vous vous êtes aperçus qu'il y avait eu une intrusion dans le hall de votre immeuble et que les boîtes aux lettres avaient été dégradées. Etudiant, vous avez peur de subir une hausse de vos dépenses lors de la régularisation des charges.

Sachez que toutes les dépenses liées à votre immeuble ne sont pas récupérables par le bailleur. Il y a certaines dépenses qui restent à sa charge. C'est notamment le cas dans l'hypothèse d'un remplacement des boîtes aux lettres. En cas de dégradation de ces dernières, leurs remplacements seront uniquement supportés par le bailleur.

Si lors de la régularisation des charges le bailleur vous facture ce remplacement, sachez que vous pouvez faire respecter vos droits. Vous pouvez le mettre en demeure afin d'obtenir le remboursement des charges injustifiées.  

➔ J'obtiens le remboursement des charges injustifiées facturées par mon bailleur.

Quel est le délai dont dispose le bailleur pour réclamer la régularisation des charges locatives ?

Il est de principe que cette régularisation des charges s'effectue tous les ans. Il peut arriver que le bailleur n'ait  pas procédé à cette régularisation avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité. Dans ce cas, le locataire aura la possibilité de demander d'étaler sa dette sur une période de douze mois.

Cependant, il est important de savoir que le bailleur ne peut pas demander le remboursement des charges qui datent de plus de 3 ans en arrière si ces arriérés sont dus depuis le 27 mars 2014. S'ils sont dus d'avant cette date, le bailleur peut les réclamer dans la limite de 5 ans s'ils sont nés avant le 27 mars 2014. Les sommes pouvant être importantes, cela peut être délicat pour le locataire.

Si le bailleur vous demande le remboursement de charges datant de plus de 3 ans ou de 5 ans, vous n'avez pas à les payer. En cas de paiement, vous avez la possibilité de mettre en demeure le bailleur pour en demander le remboursement

➔ Locataire, je demande le remboursement du paiement des charges locatives injustifiées.

Références :

Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986


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