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Propriétaire / Locataire

Mon propriétaire ne m'a pas rendu mon dépôt de garantie (caution)

Votre propriétaire peut prélever une partie de votre caution, notamment si vous avez commis des dégâts dans l'appartement (trous dans les murs, peinture abîmée, parquet rayé,...), ou s'il vous reste des sommes à lui régler (par exemple des charges). Mais il doit justifier la somme gardée sur la caution avec des devis ou des factures !

Si ce n'est pas le cas, vous pouvez agir contre votre propriétaire pour obtenir la restitution de votre caution !

Obtenir le remboursement du dépôt de garantie

Comment obtenir la restitution de mon dépôt de garantie (caution) ?

En emménageant dans votre bel appartement, vous avez donné, un chèque au propriétaire à titre de dépôt de garantie. En partant, mauvaise surprise : il vous dit garder 100€ pour une ampoule usagée non remplacée, 80€ pour un trou de punaise dans le mur et 150€ parce que vous avez oublié de laver un placard… Ou pire, il refuse totalement de vous le rendre ! Sachez que si la retenue de votre dépôt de garantie n’est pas justifiée, vous avez des recours pour le récupérer !

Comment obtenir la restitution de mon dépôt de garantie (caution) ?

A savoir :

Caution ou dépôt de garantie ? 

Le terme « caution » est souvent utilisé dans la vie courante, à la place de la notion juridique « dépôt de garantie ». Or, ces deux termes désignent deux situations bien différentes.

En effet, le dépôt de garantie correspond à la somme versée par le locataire au propriétaire à son entrée dans les lieux. Elle a pour but de garantir au propriétaire l’exécution par le locataire, de ses obligations locatives. C’est ce montant qui doit être restitué à la sortie du logement.

La caution désigne communément l’acte par lequel une personne, appelée caution, s’engage à verser au propriétaire toute somme due par le locataire que le propriétaire n’arrive pas à recouvrer directement.

On ne parlera donc pas ici de la restitution de la caution mais de la restitution du dépôt de garantie.

Par ailleurs le dépôt de garantie n'est pas non plus à confondre avec un acompte : ce n'est pas une "avance" sur les prochains loyers à payer. 

Sommaire

  1. Quand mon propriétaire doit-il me rendre mon dépôt de garantie ?
  2. Mon propriétaire me dit qu'il ne peut pas me rendre mon dépôt de garantie tant que la copropriété n'a pas arrêté le compte de charges. Est-ce vrai ?
  3. Mon propriétaire a retenu une somme d'argent pour des peintures à refaire, mais il ne les a jamais refaites. Est-ce légal ?
  4. Mon propriétaire m'a retiré de l'argent sur mon dépôt de garantie pour des dégâts selon un barème établi à l'avance. En a-t-il le droit ?
  5. A qui dois-je m'adresser pour demander à ce qu'on me rende mon dépôt de garantie (« caution »)?

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Quand mon propriétaire doit-il me rendre mon dépôt de garantie ?

Que vous soyez locataire d'un logement vide ou meublé, depuis la loi Alur et la loi Macron, les mêmes délais s'appliquent pour le remboursement de la caution : votre propriétaire de vous restituer votre dépôt de garantie dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés.

Cependant, si votre état des lieux de sortie était conforme à votre état des lieux d'entrée, le propriétaire doit vous rendre votre caution dans un délai d'un mois à compter du moment où vous lui avez rendu les clés.  

Si le délai prévu est dépassé, face à la non restitution du dépôt de garantie, vous pouvez mettre en demeure le propriétaire de vous rembourser.  

➔ Mon propriétaire n'a pas respecté le délai prévu, je veux récupérer mon dépôt de garantie !

Mon propriétaire me dit qu'il ne peut pas me rendre mon dépôt de garantie tant que la copropriété n'a pas arrêté le compte de charges. Est-ce vrai ?

Si vous procédiez au paiement des charges « au réel », votre propriétaire peut également retenir une partie de votre dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation définitive des charges.

On dit que le paiement des charges est fait « au réel » quand la somme que vous payez correspond exactement à ce que vous avez consommé. Le paiement d'une provision sur ces charges chaque mois permet d'en étaler le paiement sur l'année. Lors du départ du locataire, il faut donc régulariser la situation :

  • Soit les provisions versées sont supérieures à ce que vous avez vraiment consommé : votre propriétaire vous doit alors de l'argent (provisions versées ' réellement consommé = somme due) ;
  • Soit les provisions versées sont inférieures à ce que vous avez vraiment consommé : vous devez de l'argent à votre propriétaire (réellement consommé - provisions versées = somme due).

La somme retenue est au maximum de 20 % comme le prévoit l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. 

Si votre propriétaire refuse toute restitution de la caution ou s'il ne vous a remboursé qu'une partie de la caution, sans justification, vous avez des recours !

➔ Votre propriétaire retient l'intégralité de votre dépôt de garantie, sans justification : Agissez !

Mon propriétaire m'a retiré de l'argent sur mon dépôt de garantie pour des dégâts selon un barème établi à l'avance. En a-t-il le droit ?

Il arrive que certains propriétaires ou certaines agences vous fasse accepter, lors de votre emménagement, une liste de dégradations et le montant correspondant : cette liste prévoit par exemple que quand vous partirez du logement, si des lattes de parquet sont rayées vous payeriez 300 Euros.

On ne peut pas vous imposer une telle liste, même si vous l'avez signée. Le propriétaire doit justifier les sommes qu'il retient sur votre dépôt de garantie (par des devis, factures). Et une telle liste n'est pas une justification ! Pas de panique donc s'il est noté que vous devrez payer 80 Euros pour chaque trou fait dans un mur et que vous en avez déjà compté 10 !

Si votre propriétaire ou l'agence a gardé une partie de votre dépôt de garantie en se basant sur une liste, vous pouvez le mettre en demeure de justifier la somme retenue ou de vous rembourser !

➔ Mon propriétaire n'a pas justifié les sommes retenues, je le mets en demeure !

A qui dois-je m'adresser pour demander à ce qu'on me rende mon dépôt de garantie (« caution »)?

En entrant dans votre logement, vous avez donné le montant du dépôt de garantie à l'agence immobilière mais vous ne savez plus maintenant si vous devez vous adresser à cette dernière ou au propriétaire pour récupérer le dépôt de garantie.

Dans ce cas, sachez que c'est au propriétaire que vous devez vous adresser pour récupérer votre dépôt de garantie. Si la location est gérée par une agence immobilière elle doit, en principe, avoir transmis le montant de la garantie au propriétaire. Au final, que l'agence immobilière  ait transmis ou non le dépôt de garantie, la restitution reste à la charge du propriétaire.

Si le propriétaire du logement a changé pendant le bail, dans le cadre d'une vente ou d'une donation, le nouveau propriétaire doit vous avoir averti de ce changement et vous avoir adressé ses nouveaux coordonnés. Pour récupérer votre dépôt de garantie, vous devez vous adresser à lui. Il remplace l'ancien propriétaire dans ses droits et obligations, même s'il soutient que le montant du dépôt de garantie ne lui a pas été donné, c'est à lui qu'incombe la restitution.

➔ J'agis pour demander la restitution de mon dépôt de garantie !

Pendant combien de temps ai-je la possibilité de demander la restitution mon dépôt de garantie à l'ancien propriétaire ?

Vous avez quitté votre appartement il y a un certain temps, mais vous vous êtes heurté au refus de votre propriétaire de vous rendre votre caution, ou le remboursement a pris beaucoup de retard et vous vous demandez si vous pouvez toujours agir contre le propriétaire pour récupérer votre caution ?

En cas de caution non rendue, vous avez 5 ans pour agir afin que votre ancien propriétaire vous rende le montant de la caution. En effet, le délai de prescription de l'action en restitution du dépôt de garantie est de 5 ans selon l'article 2224 du code civil, car il s'agit d'une action personnelle.

Pendant ce délai, vous avez la possibilité d'adresser une lettre de mise en demeure à l'ancien propriétaire et s'il refuse de vous rendre la caution, vous pouvez saisir le juge de proximité afin qu'il tranche le litige.

Ainsi, pendant ce délai de 5 ans, chaque mois de retard du remboursement du dépôt de garantie  par le propriétaire, entraine une majoration de la somme à restituer de 10% du montant du loyer hors charges.

Si vous êtes encore dans les délais, n'hésitez pas à faire valoir vos droits en cas de non restitution de la caution.

➔ La restitution de ma caution a pris du retard, j'agis.

Mon propriétaire m'a affirmé qu'il m'avait envoyé un chèque par La Poste pour rembourser mon dépôt de garantie mais je n'ai rien reçu, que dois-je faire ?

A la fin de votre location, vous avez effectué un état des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée, vous avez attendu que le délai d'un mois s'écoule afin que l'ancien propriétaire vous rende votre dépôt de garantie. Quand ce délai s'est écoulé, vous avez repris contact avec l'ancien bailleur pour qu'il vous rende la caution, il a alors promis de vous envoyer un chèque mais vous n'avez toujours rien reçu et il refuse de vous envoyer un nouveau chèque.

La loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à vous restituer le dépôt de garantie sous un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. S'il ne le fait pas, il devra payer une majoration de 10% du loyer mensuel par mois de retard.

Dans votre cas, si après un certain délai, le propriétaire n'a pas envoyé le chèque ou vous ne l'avez pas reçu, vous êtes en droit d'exiger qu'il en renvoie un autre dans les plus brefs délais et vous pourrez même lui demander de payer les majorations prévues par la loi.

Si le propriétaire s'obstine, mettez-le en demeure de vous envoyer un chèque le plus rapidement possible. 

➔ Mon propriétaire ne m'a toujours pas envoyé mon dépôt de garantie, je le mets en demeure.

Mon propriétaire a encaissé mon chèque de dépôt de garantie alors que l'état des lieux était conforme et refuse de me rembourser. Que faire ?

Quand vous êtes entré dans votre logement, votre propriétaire a exigé que vous lui remettiez un chèque en guise de dépôt de garantie, il vous a promis qu'il ne l'encaisserait que si à votre départ, des dégâts étaient constatés.

Mais heureusement pour vous tout s'est bien passé, l'état des lieux de sortie était conforme à celui d'entrée et aucune provision sur charges n'était due. Seulement, le bailleur a encaissé le chèque et vous a dit qu'il avait remarqué des « trous dans le mur » ou autres choses que vous n'aviez pas constatées au moment de l'état des lieux.

Tout d'abord, sachez que le chèque n'est pas un instrument de garantie, il est encaissable à tout moment quand il est donné. Mais cela ne vous empêchera pas d'agir afin d'exiger qu'il vous restitue la totalité des sommes encaissées si vous estimez que vous ne lui devez rien et que les états des lieux étaient bien conformes : sa signature figurant sur votre exemplaire du document prouve ce fait.

Pour récupérer votre dépôt de garantie, vous devez mettre en demeure l'ancien propriétaire de vous restituer toutes sommes, et  vous pouvez exiger qu'il paie les majorations prévues par la loi s'il tarde à le faire.

➔ Mon propriétaire ne me rend pas ma caution (dépôt de garantie) j'agis !

Mon ancien propriétaire retient mon dépôt de garantie car il doit remplacer la chaudière me dit-il, en a-t-il le droit ?

Après de longues années de location, vous avez décidé de déménager. Etant quelqu'un de soigneux, les états des lieux d'entrée et de sortie sont conformes. Mais le propriétaire ne veut pas restituer le dépôt de garantie conformément à l'article 22 de loi du 6 juillet 1989 car il doit remplacer la chaudière.

La réparation ou le remplacement de la chaudière est une réparation locative qui incombe au bailleur, il ne peut donc en aucun cas vous le facturer (sauf si le remplacement est nécessaire suite à une faute de votre part). La retenue de votre dépôt de garantie est dès lors illégale.

Pour récupérer la caution de l'appartement s'il ne vous l'a toujours pas rendu après le délai de remboursement de la caution prévu par la loi, vous devez le mettre en demeure.

➔ J'exige que mon ancien propriétaire me rembourse ma caution.

Mon propriétaire refuse de faire un état des lieux de sortie, il ne veut pas me rendre ma caution et me dit que j'ai dégradé l'appartement, que dois-je faire ?

Vous alliez bientôt quitter votre appartement, vous avez notifié votre départ au bailleur et vous lui avez proposé une date afin d'effectuer un état des lieux de sortie car vous n'avez pas envie de perdre la caution de la location.

Ayant effectué toutes les diligences prévues par la loi du 6 juillet 1989, vous pensiez être sûr de récupérer le dépôt de garantie de la location, malheureusement, le propriétaire n'a pas voulu faire l'état des lieux de sortie avec vous et vous avez dû quitter l'appartement sans l'avoir fait. Une fois le délai de remboursement de la caution expiré, vous avez pris contact avec lui, mais il vous a répondu que l'appartement avait été dégradé et qu'il gardait la caution.

Sachez qu'il n'en a pas le droit. Puisque vous lui avez clairement demandé de convenir avec une date pour établir un état des lieux et qu'il a refusé, vous êtes présumé avoir rendu l'appartement en bon état, pour pouvoir retenir le dépôt de garantie, le propriétaire doit démontrer le contraire. S'il tarde à le faire, vous pourrez réclamer l'indemnité prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour récupérer votre caution, mettez en demeure le propriétaire pour qu'il vous rembourse votre dépôt de garantie.

 

➔ Mon propriétaire a refusé de faire l'état des lieux de sortie, j'exige qu'il me rembourse ma caution.

Mon bailleur a retiré la totalité du dépôt de garantie (communément appelé «caution ») sans justifier des sommes retirées suite à l'état des lieux de sortie non conforme à celui d'entrée. Que puis-je faire ?

Suite à l'état des lieux de sortie non conforme à celui d'entrée, mon bailleur a retiré la totalité de ma caution alors que seulement des légères dégradations avaient été constatées. De plus, il n'a fourni aucun justificatif concernant les montants réels des réparations. Vous avez des solutions pour exiger la restitution d'une partie de votre caution.

Le propriétaire a le droit de retenir certaines sommes sur la caution pour effectuer des travaux nécessaires suite à la dégradation du locataire. Il ne pourra pas retenir la caution pour la réparation de dégradations causées par l'usure ou par une malfaçon.  Dans la première hypothèse, le bailleur sera dans l'obligation de fournir des justificatifs concernant les montants des travaux par exemple par l'intermédiaire de factures. Dans le cas contraire, le bailleur sera dans l'obligation de rendre les sommes des travaux dont il ne peut pas justifier.

Si votre bailleur ne justifie pas les sommes qu'il a débitées sur la caution, vous pouvez demander la restitution de la caution. Vous pouvez le mettre en demeure pour en exiger la restitution. 

➔ Mon bailleur ne fournit aucun justificatif sur les sommes débitées de ma caution, j'exige la restitution des sommes.

Références :

Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Article 1315 du Code civil
Cass. Civ. 3e , n°99-13668, 3 avril 2001
Cass. Civ. 3e , n°06-18142, 2 octobre 2007


Prise en charge de votre litige " Caution non rendue "

  • Personnalisation de votre mise en demeure et de votre dossier de saisine du Tribunal
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